Gestion en flux, rénovation énergétique : bien appréhender les évolutions réglementaires du logement social

Le logement social connaît régulièrement des évolutions réglementaires. Cette année, on parle par exemple assez souvent de l’augmentation des APL, qui concerne directement les locataires.

Du côté des professionnels du logement social, les changements se matérialisent à différents niveaux :  des exonérations de TVA pour les travaux de rénovation énergétique, mais aussi l’obligation de passer à la gestion en flux du parc locatif, par exemple.

Pour s’adapter à un environnement changeant, les professionnels du logement social (bailleurs, constructeurs, EPCI et collectivités) doivent pouvoir s’appuyer sur un parc d’outils adapté à leurs besoins. Focus sur les principales évolutions réglementaires, et les pistes pour les gérer de la meilleure façon possible avec les solutions proposées par Sigma.

Immeubles blancs et ciel bleu

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Dégrèvement de taxe foncière (TFPB) pour les chantiers de rénovation énergétique

En temps normal, les logements sociaux sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) dès leur construction et pendant une durée de 15 ans. Dès à présent, cette durée peut être portée à 20 ans pour les bâtiments qui répondent à des exigences minimales de performance énergétique et environnementale.

Sur les immeubles achevés après le 1er janvier 1989, un autre dispositif prend le relais : celui de l’exonération de taxe foncière pendant 3 ans, après des travaux de rénovation énergétique. Plusieurs chantiers sont éligibles au dispositif, parmi lesquels :

  • L’isolation thermique
  • L’installation d’un système de chauffage fonctionnant avec des énergies renouvelables
  • La mise en place d’une VMC double flux
  • La production d’eau chaude sanitaire

Accordée pendant les 3 années qui suivent la fin de la réalisation des travaux, cette exonération nécessite un investissement minimum :

  • 10 000 € par logement pour les travaux effectués l’année qui précède l’année d’application de l’exonération.
  • 15 000 € par logement pour des travaux effectués durant les 3 ans qui précèdent l’année d’application de l’exonération.

Attention : cette exonération n’est pas forcément valable de la même manière dans toutes les collectivités territoriales. N’hésitez pas à vous renseigner, afin de savoir quelles sont les modalités applicables au sein des communes dans lesquelles vous engagez des rénovations.

N’oubliez pas de réaliser une déclaration préalable. Ensuite, il faudra la transmettre au centre de finances publiques ou centre des impôts financiers dont le bien dépend avant le 1er janvier de l’année d’application de l’exonération.

De plus, le dispositif Seconde Vie des logements sociaux donne droit à d’autres avantages fiscaux. Il concerne les travaux de rénovation énergétique de logements de plus de 40 ans dont l’étiquette énergétique est E, F ou G avant travaux. À condition que leur étiquette énergétique passe à A ou B après travaux.

Dans ce cas, les bailleurs sociaux peuvent prétendre à :

  • Un taux de TVA à 5,5% sur l’ensemble des travaux de rénovation énergétique ;
  • Une exonération de taxe foncière d’une durée de 15 ans.

Hausse de l'enveloppe des APL

Les Français qui touchent l’APL bénéficient d’une augmentation de leur allocation cette année. Cette année, 400 millions d’euros sont investis pour financer cette hausse, indexée sur l’inflation.

Maintien de la TVA à 5,5 %

Les responsables de gestion locative situé en QPV (quartiers prioritaires de la politique de la ville) sous convention ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) jouissent d’un maintien de la TVA à 5,5 % pour :

  • La construction de logements sociaux ;
  • Les travaux dans les logements sociaux existants.

Sigma propose une offre complète pour les EPCI. Celle-ci permet le rapprochement des biens et de la demande en accord avec les différents indicateurs de peuplement, de cotation et QPV. Elle aide également :

  • Au pilotage des désignations pour les différents préavis ;
  • À la gestion des cotations de la demande par EPCI ;
  • À la gestion des publics prioritaires et des objectifs territoriaux ;
  • À une gestion de la relation citoyenne.

Nos logiciels permettent une saisie des informations compatibles avec la gestion en flux.

Gestion en flux de la demande de logement social

La gestion en flux de la réservation des logements locatifs sociaux est obligatoire depuis le 24 novembre 2023. Elle implique que chaque bailleur social :

  • liste les logements qui entrent dans la gestion du flux ;
  • conclue une convention de réservation-réservataire ;
  • élabore une stratégie d’attribution qui donne accès au parc social aux publics les plus fragiles.

Notre logiciel de gestion des demandes de logement social, Imhoweb prend en compte :

  • Les logements conventionnés et non conventionnés, notamment les logements locatifs intermédiaires (LLI) ;
  • La gestion en flux ;
  • La vérification des pièces justificatives de manière efficace (contrôle de la conformité des documents et détection des documents frauduleux).

De plus, cette solution offre un large catalogue d’API sécurisées.

La convention de réservation fait l’objet d’une attention particulière. Cette dernière prend en compte :

  • Les orientations des CIL (conférences intercommunales des logements) ;
  • Les engagements des CIA (conventions intercommunales d'attribution) ;
  • L’objectif légal d’attribution en faveur des publics prioritaires.

Cette convention spécifie les objectifs et les obligations des réservataires.

La sécurité des données personnelles : une vigilance accrue

Pour effectuer l'attribution des logements, la collecte des données personnelles est indispensable. Mais cette collecte représente un risque, au vu de la hausse des cyberattaques chez les bailleurs sociaux. Ainsi, il est nécessaire de procéder à l’anonymisation de ces éléments pour sécuriser les envois de fichiers. C’est possible via un CMS c’est-à-dire un système de gestion de contenu pour un site web dédié aux bailleurs sociaux.

Pour prévenir les risques, vous pouvez également faire appel à un prestataire cybersécurité (via un SOC par exemple), sensibiliser vos collaborateurs ou encore mettre en place un plan de sauvegarde des données.
De plus, la plateforme sécurisée SNE (système national d'enregistrement des demandes de logement locatif social) garantit la sécurité des informations déposées en ligne.

Seuls les responsables de gestion locative qui possèdent une certification peuvent y accéder et consulter leurs données. Le demandeur de logement social, quant à lui, possède un NUD (numéro unique départemental) attribué au moment de sa demande de logement pour sécuriser les échanges.
 

Nos logiciels de gestion locative intègrent un système BI (Business Intelligence). Cet outil d’analyse de données transforme la data en insights. Concrètement, il contextualise la donnée pour faciliter la prise de décision.

Finalement, cet outil représente un gain de temps pour réaliser vos reportings : il automatise la création d'indicateurs ou de documents récurrents, via une connexion avec l’ensemble de vos logiciels métier.

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