Le BRS, ou Bail Réel Solidaire, a été mis en place dans l’optique de faciliter l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Accessible sous conditions de revenus, il offre à de nombreuses familles la possibilité de devenir propriétaires dans les zones les plus tendues, là où les prix ont justement tendance à être plutôt élevés.

Quel est le principe du BRS, Bail Réel Solidaire ?

Un décret publié au Journal officiel le 17 juillet 2024 détaille les conditions d’application du Bail Réel Solidaire (BRS), dispositif en place depuis 2017 en application de la loi du 6 août 2015 pour la croissance, l’activité et l’égalité des chances économiques.

L’objectif de ce dispositif est de permettre aux ménages modestes d’acquérir un logement à un prix plus abordable. Il s’applique dans les zones tendues, là où les prix sont élevés et l’offre pas toujours adaptée aux demandes.

Comment le BRS permet-il de baisser le prix d’acquisition des logements ?

L’achat d’un logement avec un Bail Réel Solidaire (BRS) dissocie le foncier du bâti. Ainsi, l’acheteur devient propriétaire du logement et loue le terrain à un Organisme Foncier Solidaire (OFS) à un tarif modéré.

En devenant propriétaire uniquement du bien et pas du terrain, l’acquéreur peut profiter d’une économie de 15 à 40 % sur son projet immobilier, en fonction de la zone sur laquelle il se situe et de la typologie de bien.

Les conditions d’accès au Bail Réel Solidaire

Tout acquéreur qui souhaite bénéficier d’un BRS doit répondre à plusieurs conditions :

Occuper le bien à titre de résidence principale ;
Verser une redevance pour le terrain à l’OFS ;
Acheter un bien existant, qui nécessite ou pas des travaux ou un logement en VEFA ;
Avoir des revenus inférieurs aux plafonds fixé sur l’année N-2.

Les plafonds de ressources varient en fonction de la zone d’implantation (Zone ABis et A, zone B1, zones B2 et C) et de la composition du foyer.

Les principaux avantages d’un achat en BRS

Un prix d’achat plus attractif

En fonction de la zone dans laquelle on se positionne et du marché, les bénéficiaires du Bail Réel Solidaire réalisent entre 15 et 40 % d’économies par rapport à un achat immobilier sur le marché classique.

Cette économie repose aussi sur une fiscalité plus attrayante. En effet, avec le BRS, la TVA est de 5,5 % au lieu de 20 %.

L’accès à des financements avantageux

L’achat d’un bien immobilier via un Bail Réel Solidaire ouvre le droit à un PTZ (Prêt à Taux Zéro). Le montant d’un PTZ dépend de la nature du bien immobilier, de son prix d’acquisition, de la zone géographique dans laquelle il est implanté et du nombre de personnes qui composent le foyer.

Ce PTZ va prendre en charge une partie du montant total de l’acquisition, dans la limite d’un plafond (quotité). Ce plafond peut couvrir jusqu’à 50 % de l’investissement total, en fonction de la tranche de revenus dans laquelle se place le foyer.

Attention : ce prêt à taux zéro est exclusivement réservé aux primo-accédants, ceux qui deviennent propriétaires pour la première fois.

La garantie de rachat par l’OFS

Les propriétaires qui misent sur le BRS peuvent s’appuyer sur une garantie de rachat fournie par l’OFS. Il s’agit évidemment d’une sécurité complémentaire qui peut rassurer.

En parallèle de cette garantie, il faut savoir que l’acquéreur est en droit de revendre son bien à tout moment.

Les limites d’un achat en BRS

Une revente parfois contraignante

Le BRS est un bail établi sur une durée de 18 à 99 ans. Indépendamment de la durée de ce bail, le propriétaire est en droit de revendre à n’importe quel moment.

Pour cela, il doit en revanche s’assurer de trouver un acquéreur lui aussi éligible au dispositif BRS, dont les revenus ne dépassent pas les plafonds préétablis.

Une transmission compliquée

Le BRS n’est pas forcément la meilleure solution pour préparer sa succession. En effet, en cas de décès du propriétaire, les héritiers peuvent récupérer le bien seulement s’ils répondent aux conditions d’éligibilité du dispositif.

Si les enfants de l’ancien propriétaire ne répondent pas aux exigences de revenus et aux conditions du BRS, ils disposent d’un délai d’un an pour vendre le bien.

Les OFS, organismes au cœur du dispositif du BRS

Les OFS (Organismes de Foncier Solidaire) sont des entités à but non lucratif toutes agréées par l’État. Leurs actions visent à simplifier l’accès à la propriété pour les familles dont les revenus restent modestes.

Ces organismes achètent des terrains pour y construire des logements qui seront ensuite commercialisés dans le cadre du Bail Réel Solidaire. Ils doivent respecter quotidiennement des réglementations strictes établies par le gouvernement et les régions.

Comme les bailleurs sociaux, ces OFS doivent pouvoir s’appuyer sur des outils informatiques adaptés à leurs métiers afin de gérer leur parc immobilier et de faciliter la gestion de toutes les candidatures qu’ils reçoivent, ainsi que les différentes tâches de gestion qui leur incombent.