Des transformations importantes, à tous les étages. C’est ce que les acteurs du logement social engagent sur les 3 ans à venir, conformément aux directives de la loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique).
Atteindre une taille critique
Publiée le 24 novembre 2018 au Journal Officiel, la loi exige des organismes HLM de moins de 12 000 logements de se rapprocher et de constituer, d’ici le 1er janvier 2021, des groupes d’organismes de logement social (OLS). Les effets attendus par l’Etat, via cette restructuration du secteur HLM, sont pluriels :
- Rationaliser le nombre de ses acteurs
- Atteindre une taille critique minimale pour obtenir des économies d’échelle
- Mutualiser les moyens, notamment pour les plus petits organismes
- Renforcer son efficacité de gestion et d’action
- Faciliter la restructuration du patrimoine de logements sociaux
- Maintenir une capacité de production et de rénovation à la hauteur des besoins
La loi ELAN vise notamment à renforcer la solidité financière au sein des groupes, leur permettant de réinvestir dans de nouvelles opérations. Objectif : faire face à une demande importante de logements sociaux en France. « Fin 2017, les demandes de logements sociaux non encore pourvues étaient estimées à 2,1 millions, dont 690 000 demandes de ménages déjà locataires Hlm », indique Christophe Jarny, responsable du Secteur Habitat Social chez SIGMA.
Des regroupements variés
Dans le cadre de la loi ELAN, tout organisme de logement social (OLS) ou Sem agréée de moins de 1 500 logements gérés, ayant notamment construit moins de 500 logements sur 10 ans, peut être dissous par arrêté ministériel.
Concernant les autres (moins de 12 000 logements), des modalités de regroupement variées sont proposées par le texte législatif, avec 2 grands types d’organisation.
La première de type « vertical » prend la forme d’un ensemble de sociétés, autrement dit d’un groupe (société mère et filiales) composé majoritairement d’organismes HLM ou de Sem. Ce groupe est alors contrôlé par un actionnaire majoritaire ou une autre société non HLM.
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La seconde consiste en la constitution d’une Société anonyme de coordination (SAC), nouvel outil juridique prévu par la loi pour regrouper les OLS. Ce regroupement horizontal, pouvant être composé de divers acteurs (OPH, ESH, Sem, etc.), leur permet de s’associer tout en gardant leur personnalité morale et leur autonomie. Ils co-pilotent alors un projet commun sur un territoire géographique donné.
En amont de la loi, des fusions ont déjà été engagées. Et différentes voies explorées : un ou plusieurs regroupements intra-départementaux, des regroupements interdépartementaux concernant par exemple 3 départements limitrophes, des rapprochements régionaux, etc.
Place à la réflexion stratégique
Ainsi, la loi ELAN fait bouger en profondeur le secteur du logement social. Avec des impacts sur les organismes qui le composent, à des niveaux divers (organisationnel, RH, financier, opérationnel, etc.) Si cette restructuration d’envergure ouvre le champ des possibles (regrouper les achats à plusieurs, partager des bonnes pratiques, développer une identité commune, mutualiser des moyens et compétences, etc.), elle est synonyme également, pour beaucoup, d’une nécessaire réflexion stratégique et de questionnements. « Le fait d’avoir des structures plus importantes, et de passer dans certains cas de 150 à 300 collaborateurs, va nécessiter par exemple de nouveaux outils au niveau RH, commente Patrice Métayer, co-responsable du Secteur Habitat Social chez SIGMA. Là où des saisies manuelles étaient encore possibles, demain ce ne sera plus le cas. Les différents services vont devoir trouver des gains de productivité. »
SIGMA, 40 ans aux côtés des bailleurs sociaux
Les acteurs du secteur n’ayant pas encore mené de fusion vont donc rencontrer, cette année, nombre de problématiques à solutionner :
- Quel type de regroupement dois-je choisir ?
- Comment faire évoluer mon organisation?
- Dois-je maintenir en interne tel volet ou plutôt l’externaliser ?
- Quels outils vais-je garder ? Lesquels mutualiser ?
- Comment vais-je centraliser et piloter un volume accru de données RH ?
- etc.
Dans ce contexte d’interrogations, et de nouveaux défis (stratégiques, opérationnels…) pour eux, SIGMA continue d’être activement présente aux côtés des bailleurs sociaux, comme elle l’est depuis 40 ans. En co-développant une approche globale, novatrice et flexible avec 400 d’entre eux, SIGMA est devenu un expert majeur de l’habitat social et de ses problématiques métiers spécifiques. Ainsi, quelle que soit la nature de cette problématique (Ressources humaines, Finance et Comptabilité, Gestion de la demande locative, etc.), SIGMA a conçu pour y répondre les solutions digitales et services les plus adaptés.
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